Складний ринок
Незважаючи на те, що вже в минулому році банки почали проводити активну кредитну політику, до сегмента іпотеки відношення все ще дуже насторожене. І хоча про готовність видати кредит на житло заявляє вже більше 30 банків, в реальності умови кредитування залишаються невигідними, а вимоги до позичальників - жорсткими. При цьому, якщо нерухомість на вторинному ринку придбати в кредит ще можливо, то на первинному - практично нереально.
Головна проблема, яка перешкоджає відновленню нормального іпотечного кредитування - це «заморожене» стан ринку нерухомості: продажів дуже мало, покупці малоактивні, а продавці, природно, ціни скидати не хочуть. У підсумку, операції з житлом точкові, і в банків немає вагомого стимулу відновлювати кредитування, робити умови більш лояльними.
«Далеко не всі банки зацікавлені в розміщенні «недешевих» ресурсів на дуже великий термін, з огляду на загальну економічну ситуацію в країні », - вважає Анжела Аристархова, директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу Кредитпромбанку.
Забудовникам ж взагалі не позаздриш, адже за різними оцінками, більше половини будівництв до цих пір «у простої», а терміни здачі практично кожного об'єкта зриваються. Саме тому банки завзято не хочуть кредитувати ті будинки і квартири, які не введені в експлуатацію. І погоджуються видавати кредити хіба що під ті проекти, в яких вони є партнерами або власниками забудовників.
«Банки не хочуть кредитувати забудовників тому, що багато недобудовані об'єкти кілька разів кредитовані, продані, і банки не знають в кінцевому підсумку, кого вони будуть фінансувати», - пояснює Світлана Черкай,заступник голови правління Ерсте Банку.
Крім того, здешевити іпотечні кредити банки не можуть ще і з тієї причини, що у них просто немає грошей.Так, приплив депозитів за 2010 рік був колосальним - тільки від фізичних осіб «прийшло» майже 50 млрд грн.Але все це - «короткі» ресурси, які не можуть повною мірою забезпечувати видачу довгострокових кредитів - на 5, 10 і вже тим більше 20 років. Саме тому по іпотеці банки знижують ставки повільно і дуже неохоче.
Тим не менш, при бажанні навіть зараз можна знайти пропозиції від банків щодо висунутих умов. А протягом року, як обіцяють банкіри, ставки по іпотеці все ж таки будуть знижуватися, тому що повноцінне відновлення кредитування неминуче.
Просять дорого
Що цікаво, розкид ставок на іпотечні кредити залишається великим. Наприклад, можна зустріти як кредитні пропозиції під 14-17% річних, так і ставки на рівні 25-27% на рік. Середня реальна ставка (тобто, з урахуванням усіх додаткових платежів і «поборів») знаходиться в межах 20-22%, що, погодьтеся, дуже недешево. Наприклад, якщо брати кредит під такі відсотки, то протягом 5 років позичальник «подарує» банку майже 50% вартості житла, за 10 років переплата складе 2 квартири, а через 20 років - більше 200%.
Самі банкіри пояснюють неоднорідність ставок тим, що до плати за кредит банк закладає не лише майбутні виплати за депозитами, а й стан кредитного портфеля. Простіше кажучи, ті банки, які встановлюють високі ставки, найімовірніше мають досить велику частку «проблемки» і виходять на кредитний ринок дуже обережно.
Крім того, частина банків вже перейшла на плаваючі ставки, які залежать від прибутковості депозитів і переглядаються щорічно. Для кредитора це своєрідний захист від нестабільності на ринку, але для позичальника небезпека того, що з року в рік ставка буде збільшуватися, причому, без його згоди.
Також на плату за кредит впливає те, що саме кредитує банк. Наприклад, найнижчі відсотки (в районі 15-16%), як правило, доступні для нерухомості зі «вторинного» ринку, а також по споруджуваних об'єктах, які банки пропонують спільно із забудовниками-партнерами. Найбільш високі ставки встановлюються в тому випадку, якщо позичальник сам вибирає житло на «первинному» ринку, а також для найбільш «довгих» кредитів - до 10-20 років.
«Зараз існує кілька банків, що пропонують кредитування не локалізованих об'єктів на первинному ринку, але ця можливість вибору виллється у підвищені відсотки для позичальника, оскільки виникають додаткові ризики та витрати для банків», - пояснює Юрій Руденко, старший експерт відділу ринкової аналітики Укрсиббанку.
Поступово знижується й розмір початкового внеску. Якщо ще півроку тому банки вимагали внести мінімум 40-50% вартості житла, то зараз середній розмір авансу знаходиться в районі 30%, а також вже зустрічаються пропозиції від банків, які згодні видавати кредити до 80-90% ціни квартири.
Додаткові витрати позичальника як і раніше складаються з страхування житла (близько 0,2-0,3% на рік), життя позичальника (0,4-0,6% щорічно), а також з держмита в розмірі 0,1% і відрахувань до Пенсійного фонду - 1%. Доведеться розщедритися на 1-2 тис. грн за послуги нотаріуса і оплатити разову комісію банку - 1-5%.
Примхи банків
Взагалі кредит можна отримати далеко не на всю нерухомість. Так, дуже багато банків згодні кредитувати лише те житло, яке знаходиться у столиці та обласних центрах. Їхня логіка цілком зрозуміла: у разі, якщо позичальник не зможе погашати кредит, у великому місті продати квартиру набагато простіше, ніж де-небудь у «казна».
Але особливо допитливі банки по відношенню до «первинці». Як вже згадувалося, найчастіше позичальникові доводиться погоджуватися на проекти пропоновані банком спільно із забудовником-партнером. Зрозуміло, це обмеження й щодо квадратним метрам, і за цінами.
Проте якщо позичальник хоче вибрати житло, що купується на первинному ринку самостійно, прав у нього ще менше. По-перше, житло повинне бути добудовано мінімум на 80-90%, у противному випадку банк відмовиться розглядати навіть заявку на кредит. По-друге, не виключено, що доведеться запастися альтернативним заставою, яка покриє збитки банку в тому разі, якщо будинок так і не буде добудований.
«На довгі, за сьогоднішніми мірками, терміни кредитування (більше 15 років) кількість пропозицій банків щодо« первинного »ринку знижується в рази, а особливістю таких кредитів буде передача альтернативного застави в іпотеку за кредитом - вже готової іншої нерухомості кредитованого клієнта», - коментує голова правління Енергобанку Олена Малинська.
Крім того, «недобудови» - це ще й більш жорсткі умови кредитування: висока ставка, яка може досягати 25-28%, великий початковий внесок, на рівні 40-60%, а іноді - стислі строки кредитування, до 5-10 років максимум .
Правила жорсткого відбору
Вимоги, які банки виставляють до позичальників - це окрема тема. «При здійсненні аналізу платоспроможності потенційного позичальника вимоги до нього висуваються одні й ті ж незалежно від того, чи йде мова про кредитування купівлі нерухомості на первинному або вторинному ринках», - підкреслює Анжела Аристархова.
Зрозуміло, ніхто з кредиторів не бере до уваги неофіційні доходи, і всі грошові потоки потрібно підтверджувати документально. Також необхідно мати постійним місцем роботи. Тому, якщо трудова книжка «рясніє» записами, це може зіграти проти позичальника.
Мінімальна підтверджена зарплата, з якою банк візьметься розглядати заявку на кредит становить 4-6 тис. грн. І, зрозуміло, чим вище - тим краще. Наприклад, якщо заробляти 10 тис. грн на місяць, можна розраховувати на купівлю квартири вартістю близько 400-450 тис. грн, за умови, що термін кредиту буде до 10 років, а початковий внесок - від 30%. При зарплаті в 20 тис. грн сума кредиту при інших незмінних умовах зросте вже до 600-800 тис. грн.
«Також для оцінки позичальника важлива наявність додаткових активів, крім нерухомості, що купується, - авто, заміського житла, земельних ділянок, пр., тому що це говорить про стабільний фінансовий стан клієнта », - розповідає Валерій Пацуй, керівник департаменту стратегічного розвитку і маркетингу роздрібного бізнесу ПУМБ.
Коли доходів не вистачає, банк може піти трьома шляхами. Перший - просто відмовити, особливо якщо рівень заробітку критично не дотягує до необхідного (як правило, зарплата повинна перевищувати платіж за кредитом у 3-4 рази). Другий - зажадати платоспроможного поручителя з числа близьких родичів або надати додатковий, якісний заставу. При третьому варіанті банк може посилити умови кредиту: підвищити початковий внесок, ставку або скоротити терміни.
А що ж далі?
Як би там не було, банкіри обіцяють, що до кінця року, що настав ставки за всіма кредитами, і за іпотекою в тому числі, стануть більш лояльними. Зокрема, кредитування нерухомості може подешевшати на 3-4 п.п.Тобто, позичальникам доведеться платити банкам 12-14% на рік, що радує. Тим не менш, все більшого поширення набувають плаваючі ставки, особливо по кредитах строком більше 10 років. Банки, навчені гірким досвідом, вже не мають наміру легко розлучатися з грошима, як раніше.
«На сьогоднішній день спостерігається тренд зі зниження вартості ресурсів для банків - поступово опускаються ставки за депозитами, а, відповідно, і за кредитами. З урахуванням наявності надлишкової ліквідності по всій банківській системі і на тлі посиленої вибірковості банків при відборі позичальників, можна прогнозувати поступове плавне зниження кредитних ставок », - підкреслює начальник відділу продуктів для заможних клієнтів Укрсоцбанку Богдан Гапонюк.
Найімовірніше, розмір первісного внеску також буде поступово знижуватися до 10-20%. Тим не менш, на ринку залишиться чималу кількість банків, які будуть вимагати аванс не нижче 20-30%. Причина все та ж: висока частка «проблемних» кредитів у їхніх портфелях і відсутність достатньої кількості надійних позичальників.
А ось повернення валютних кредитів, незважаючи на те, що мораторій на них закінчився ще 1 січня, чекати не варто. У цьому незацікавлені самі банки, які мають колосальні проблеми з тими позичальниками, які брали кредити в доларах і євро ще до кризи. Тому кредитувати у валюті будуть банки, у яких цієї валюти в надлишку, а таких на ринку - одиниці.
З первинної ж нерухомістю спрогнозувати ситуацію вкрай складно, тому що все залежить від того, що буде відбуватися з будівництвами. Саме пожвавлення забудовників і стане чинником, здатним розблокувати повноцінне кредитування «первинки», без прив'язки до конкретних забудовникам і зробить ці кредити доступними для громадян.
До речі, певну роль у відновленні іпотечного кредитування може зіграти і держава. Це і бюджетна підтримка фонду сприяння молодіжному будівництву, і фінансування Державної іпотечної установи. Однак, для цього потрібні реальні дії, а не обіцянки чиновників. І чи будуть зроблені якісь кроки - дуже спірне питання.
