Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.
172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення та за умови перебування такого майна у власності платника податків більше трьох років, не оподатковується. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.Коментар: не обкладається податком на доходи фізичних осіб тільки один продаж поточному звітному періоді (податковий рік) за умови перебування майна у власності платника податків більше трьох років. Об'єктом продажу може виступати: квартира, житловий будинок, і т.д., а також земельні ділянки, які відповідають нормам безкоштовної передачі.
Норми безоплатної передачі земельних ділянок визначені:
а) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара; б) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; в) для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; г) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0, 01 гектара.172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті (житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти , а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі), або від продажу об'єкта нерухомості, незазначені в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу. У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.Коментар: якщо в поточному податковому році платником податку скоєно більше 1-го продажу, всі наступні продажу не залежно від типу нерухомості будуть оподатковуватися за ставкою 5% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу. У разі обміну майна, визначеного п. 172.2, дохід буде оподатковуватися за ставкою 5%.
Кількість продажів об'єктів нерухомого майна в податковому році перевіряється нотаріусами за даними Державного реєстру нотаріальних дій. Пошук здійснюється за ідентифікаційним номером у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків, а в разі його відсутності - за прізвищем, ім'ям, по батькові (за наявності) продавця. У разі відсутності інформації про кількість таких продажів платник податку-продавець підтверджує черговість продажу майна у заяві, наданій нотаріусу.
172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі - продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.Коментар: мається на увазі те, що ціна продажу повинна бути не нижче вартості зазначеної в довідці БТІ та експертної грошової оцінки землі.
Згідно з п. 4 ст. 201 Земельного кодексу експертна грошова оцінка використовується при укладанні цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об'єкта оцінки.
При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої їм грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного: а) в абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, (житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі), - не оподатковується; б) у пункті 172.2 цієї статті , - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.Коментар: дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше одного разу, оподатковується за ставкою 5% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу.
172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щоквартально подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість і суму сплаченого податку у порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.Коментар: на операцію необхідно надати документи з оцінки майна та документи, що підтверджують сплату податку до бюджету Продавцем / Покупцем.
На нотаріусів покладено функції контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів. Також нотаріус зобов'язаний надати відповідну інформацію податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів.Оригінал квитанції «погашається» нотаріусом шляхом проставлення на ній відбитка своєї печатки та підпису. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується сума перерахованого податку, дата і номер платіжного документа.
172.5 Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи: а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни, б) особою, у власності якого знаходився об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації.172.6. У разі вчинення нотаріальної дії з посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення зайво сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа або фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, обкладається за цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними у пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.
Коментар: Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості (об'єктів незавершеного будівництва), які здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються за ставкою податку 15% від суми вказаної в договорі купівлі-продажу.
У разі якщо загальна сума, отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів, перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17% суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15%.
172.10 Продаж резидентами і нерезидентами успадкованого (отриманого у подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.
172.11 Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.
