Пресувати будуть всіх, крім державних

Однак саме з розділом винятків експерти якраз і не згодні. У Головному юридичному управлінні апарату Верховної Ради, наприклад, при розгляді Податкового кодексу зазначили: норма з приводу виключення з оподаткування державного житла порушує Конституцію, згідно з якою всі суб'єкти права власності рівні перед законом. Крім того, одним з основних принципів податкового законодавства є рівність всіх платників перед законом.

З практичної сторони тут також не все гладко. Кодекс передбачає, що, якщо у людини не більше одного дачного будиночка, то за нього можна не платити податок. І тут постає питання оцінки. "Потрібно буде дивитися, що саме побудовано. Одна справа, коли мова йде про квартиру, і інша справа - про дачних спорудах. Адже котедж може бути оформлений як садовий будиночок. Багато країн стикаються з такою проблемою" - відзначає експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Максим Борода.

У Греції, наприклад, за словами експерта, цю проблему вирішували досить жорстко. На тлі боротьби з дефіцитом бюджету, з яким країна зіткнулася в середині цього року, влада посилила контроль за збором податку на нерухомість. Дійшло до того, що поліція за допомогою вертольотів перевіряла у кого які будинки. Як в Україні буде знято це питання - незрозуміло.

Пробні нормативи

Ставка податку встановлюється місцевими органами влади залежно від площі - для квартири до 240 квадратів і для дому до 500 кв.м. ставка не повинна перевищувати 1% від розміру мінімальної зарплати.Для більшої нерухомості ставка складе 2,7%. "Однак беручи до уваги розмір мінімальної заробітної плати, що діє на сьогоднішній день, а це 922 гривні, можна зрозуміти, що податок складе не таку вже велику суму - 1% - цілих 9 гривень", - акцентує Тимур Бондарєв, старший партнер адвокатського об'єднання Arzinger .

Експерт також відзначає, що органи місцевого самоврядування будуть мати право повністю або частково звільняти від сплати податку за прибудови до житлових будинків, які використовуються для утримання домашніх птахів і тварин, а також для зберігання господарського інвентарю. Крім того, поза оподаткування можуть виявитися гаражі, підвальні приміщення, старі будинки та горища. А олігархові оформити триповерховий замок, як "ветхий будиночок" сьогодні не так вже й складно, при нинішньому-то рівні корупції. І швидше за все, вони так і будуть робити, упевнені фахівці.

За словами Тимура Бондарєва, основне рішення щодо розміру податку буде прийматися саме на локальному рівні. "У зв'язку з цим слід очікувати, що органи місцевого самоврядування, особливо в невеликих населених пунктах, будуть йти назустріч населенню, що проживає на відповідній території, в частині розміру ставок, а також звільнення від оподаткування відповідної" непрофільної "нерухомості", - вважає експерт.

З ним згодні й фахівці Головного науково-експертного управління апарату Верховної Ради. У своїх зауваженнях до Податкового кодексу вони підкреслили, що надання такого права місцевим органам влади може призвести до необ'єктивного і несправедливого встановлення ставки податку.

З іншого боку, згідно з європейською практикою податок на нерухомість підлягає направленню до місцевих бюджетів, і в більшості випадків саме органи місцевого самоврядування визначають ставку.Для того щоб уникнути в даному випадку зловживань, необхідно більш чітко прописати методику стягування податку, кажуть експерти.

Вважати податок за метражем несправедливо

Як відзначає партнер юридичної фірми "Саєнко Харенко" Сергій Ігнатовський, це неправильно, оскільки у цих власників різні здібності і можливості платити податок. "Одна з функцій оподаткування - встановлення певної соціальної справедливості. І в цьому аспекті, на мій погляд, податковий кодекс жодним чином не дотримується принципу соціальної справедливості", - підкреслює експерт.

А екс-голова Держкомпідприємництва Олександра Кужель нагадує, що враховувати вартість житла при визначенні ставки податку є світовою практикою. "У Росії правильно підійшли до запровадження цього податку. У нас же все на ходу, безграмотно".

Між іншим, росіяни розраховують ввести податок на нерухомість не раніше 2013-го року, тобто навіть на рік пізніше, ніж у нас. І, незважаючи на це, вони вже зараз готуються до нововведення - профільні міністерства погодили методику оцінки нерухомості, яку повинні випробувати в декількох регіонах. Після чого ще до введення податку чиновники проведуть оцінку нерухомості.

Що ж стосується європейських країн, там податок на нерухомість також залежить від ринкової вартості об'єкта, а в деяких випадках - від передбачуваної суми річної орендної плати. За інформацією Валентин Гвоздій, адвоката, керуючого партнера юридичної фірми "Гвоздій та Оберкович", у Великобританії, наприклад, ринкова вартість визначається один раз на десять років.

"У Франції є три різних податку на нерухомість - на житло, податок на майно (забудовані ділянки) та податок на майно (незабудовані ділянки). Податок обчислюється з кадастрової вартості будов, що не переглядалися останні півстоліття. Якщо власник будинку в ньому живе, він платить два податки, якщо немає - тільки один. У Німеччині податок накладається щорічно органами місцевого самоврядування на нерухоме майно, незалежно від його призначення - комерційне користування чи ні. Він накладається на податкову вартість майна за загальною федеральної ставкою, яка множиться на місцевий коефіцієнт. У Нідерландах податок на нерухомість стягується щорічно, і складається з двох частин, що накладаються на власників нерухомості і на користувачів нерухомості. Коли власник і користувач є одним і тим же особою, ця особа сплачує обидві частини податку ", - говорить експерт.

Податківці зроблять мрії дійсністю

Проте найцікавіше те, що податок на нерухомість як раз і планується збирати без єдиного кадастру і без реєстру нерухомості. Податкова буде спиратися виключно на ті дані, які їм щоквартально зобов'язані будуть подавати бюро технічної інвентаризації та ЖЕКи.

Сергій Ігнатовський звертає увагу на певні ризики. За його словами, інформація з БТІ є конфіденційною.Отримати її дуже складно. А згідно з новими правилами ці дані будуть направлятися до органу, який не зобов'язаний їх зберігати як конфіденційні.

Крім цього, у сфері нерухомості Податковий кодекс фактично робить з нотаріусів та ріелторів податкових агентів, оскільки ті будуть зобов'язані інформувати податкові органи про всі угоди. "Нотаріус виступає важливим суб'єктом економічної життєдіяльності та реалізації прав громадян, він не повинен жодним чином замінювати фіскальний орган і співпрацювати з ним в інтересах держави. Він діє згідно з приписами закону про нотаріат. Він не є органом державної влади і не повинен звітувати", - укладає експерт.

Спекулянти вгамуються?

У цілому експерти одноголосно погодилися з тим, що такий податок повинен бути в Україну. За словами Олексія Молдована, завідувача сектором грошово-фінансової стратегії Національного інституту стратегічних досліджень, нерухомість виступає яскравим показником рівня доходів платників податків. На сьогоднішній день існує безліч схем ухилення від сплати податків, якою користуються і депутати, і чиновники, і бізнесмени. Вони можуть декларувати мінімальний дохід, а нерухомість чітко ідентифікує дохід реальний.

"Це перспективний інструмент, якщо уряд розробить конкретний механізм адміністрування цього податку, щоб фіскальне навантаження лягло на тих, хто має вдома в Конча-Заспі. Це також стане ще одним інструментом наповнення місцевих бюджетів", - упевнений експерт.

Валентин Гвоздій налаштований скептично і вважає, що в нинішньому вигляді податок не зможе стати суттєвим джерелом поповнення місцевих бюджетів. "Об'єктом оподаткування є тільки житлова нерухомість, при цьому комерційна нерухомість не включена до об'єкту оподаткування. Крім цього, більшість громадян України зареєстровані в належних їм об'єктах житлової нерухомості, площа яких є меншою від оподатковуваного площі".

У той же час позитивним є той факт, що податок на нерухомість вже отримав більш-менш чітке обрис і конкретну дату введення. Тих, хто має кілька квартир, хто купує житло з метою перепродажу, це змусить задуматися - а чи варто далі тримати нерухомість, вичікуючи, коли ціни знову підуть стрімко вгору.Тимур Бондарєв не виключає, що податок охолодить запал спекулянтів і змусить їх швидше позбуватися від своїх об'єктів. У результаті ціни на нерухомість теоретично можуть трохи знизитися.

"На даному етапі розвитку сектору нерухомості в Україну, я можу розцінювати дану обставину як позитивне, за умови, що розмір податку буде встановлено на адекватному рівні, так само як і буде введена чітка диференціація розміру податку, в залежності від призначення об'єкта нерухомості, а також з прийняттям в облік статусу власника нерухомості: чи є дана нерухомість його основним місцем проживання або об'єктом інвестування (спекуляції) ", - підкреслює експерт.

Очевидно у такого важливого інструменту, як податок на нерухомість є безліч завдань, які він покликаний вирішувати: поповнення місцевих бюджетів, встановлення соціальної справедливості, стримування спекулятивного накручування цін і т.д. Однак саме мільйон лазівок, якими в даний час користуються власники шикарних апартаментів, Податковим кодексом не закриті, що ще раз підкреслює непрофесіоналізм його розробників.

Крім того, хотілося б, щоб в запалі своєю лютою (і поки недолугої) боротьби зі спекулянтами чиновники не зачепили ненароком ще й звичайних громадян, які ледве встигають сплачувати постійно зростаючі тарифи на житлово-комунальні послуги, не кажучи вже про якісь додаткові платежі .